Jakarta, Propertytimes.id – Dalam setiap transaksi properti, kepemilikan atas tanah menjadi aspek krusial yang memengaruhi nilai, legalitas, hingga potensi pengembangan. Dua jenis sertifikat yang umum dikenal masyarakat adalah Sertifikat Hak Milik (SHM) dan Hak Guna Bangunan (HGB). Meski sama-sama sah secara hukum, keduanya memiliki karakteristik dan implikasi bisnis yang berbeda.
SHM adalah bentuk kepemilikan tanah paling kuat dan penuh, hanya dapat dimiliki oleh Warga Negara Indonesia. Pemegang SHM memiliki kontrol penuh atas tanah tanpa batas waktu, termasuk hak untuk menjual, mewariskan, atau mengagunkan properti.
Properti dengan SHM biasanya lebih diminati end-user karena statusnya permanen dan tanpa masa berlaku. Secara pasar, properti dengan SHM juga cenderung memiliki nilai jual lebih tinggi. Tak heran jika tanah bersertifikat SHM lebih banyak digunakan sebagai agunan dalam pembiayaan perbankan.
BACA JUGA: Pilu Warga Klaster Setia Mekar Residence 2: Rumah Digusur, Sertifikat Hak Milik Tak Berarti
Di sisi lain, HGB adalah hak untuk membangun dan menggunakan tanah dalam jangka waktu tertentu, umumnya 30 tahun dan dapat diperpanjang hingga 80 tahun. Jenis hak ini bisa dimiliki oleh WNI maupun badan hukum, termasuk Penanaman Modal Asing (PMA).
HGB banyak digunakan oleh pengembang untuk proyek komersial seperti apartemen, perkantoran, dan kawasan industri. Kelebihan HGB terletak pada fleksibilitasnya dalam pengelolaan lahan skala besar. Meski bersifat sementara, HGB tetap memberikan kepastian hukum selama dikelola dengan baik dan bisa ditingkatkan menjadi SHM jika memenuhi ketentuan.
Dampak terhadap Harga dan Investasi
Dari sisi harga, properti dengan HGB biasanya lebih murah dibandingkan SHM, selisihnya bisa mencapai 10%–20% untuk produk sejenis. Namun, investor perlu mencermati biaya perpanjangan serta batasan dalam hal pengalihan hak.
Untuk investasi jangka panjang, SHM lebih ideal karena tidak memerlukan perpanjangan. Namun, bagi pengembang atau investor institusional, HGB dinilai lebih efisien dan sesuai dengan model bisnis berorientasi skala besar.
Pemerintah melalui Kementerian ATR/BPN terus mendorong sertifikasi lahan dan digitalisasi dokumen pertanahan. Selain itu, wacana pelonggaran kepemilikan properti untuk WNA melalui skema HGB di atas HPL (Hak Pengelolaan Lahan) juga menjadi perhatian pelaku pasar. “Apapun jenis haknya, yang penting adalah kehati-hatian dalam pengecekan legalitas dan peruntukan lahan. Jangan hanya tergiur harga atau lokasi,” saran salah satu pengembang properti di Depok.
Bagi investor maupun end-user, pemahaman atas SHM dan HGB menjadi bagian penting dari strategi pembelian properti. Memilih jenis kepemilikan yang sesuai akan membantu memaksimalkan nilai investasi sekaligus meminimalkan risiko hukum di kemudian hari.
