Administrasi vs Realitas Finansial
Meskipun berbagai program pemerintah tampak menjanjikan, laporan Center of Economic and Law Studies (CELIOS) bertajuk Republik Oligarki: Ketimpangan Ekonomi Indonesia 2026 yang dipublikasikan pada April 2026 mengungkapkan bahwa rumah subsidi tetap sulit dijangkau oleh generasi muda yang juga banyak bekerja di sektor informal.
Sebagai contoh, walaupun menawarkan bunga rendah sekitar 5% dan DP 1-5%, kendala utamanya terletak pada beban cicilan bulanan yang rata-rata menyerap 31% hingga 35% dari pendapatan. Bahkan di beberapa wilayah berpendapatan rendah bebannya membengkak hingga 48%, yang sangat berisiko memicu gagal bayar. Kondisi ini diperparah oleh lokasi rumah murah yang umumnya sangat jauh dari pusat aktivitas ekonomi, sehingga menggerus arus kas harian pekerja untuk ongkos komuter.
Masalah administrasi perbankan juga disoroti oleh Sekretaris Jenderal Ikatan Pedagang Pasar Indonesia (IKAPPI), Reynaldi Sarijowan. Berdasarkan pengalamannya masalah terbesar yang ditemui adalah BI Checking.
“Rata-rata pedagang sebelumnya pernah menggunakan program kredit atau pinjaman usaha lainnya sehingga catatan kreditnya menjadi kendala. Padahal uangnya ada, kemampuan mencicil juga ada,” kenang Reynaldi.
Reynaldi menambahkan, bahwa karakter usaha pedagang pasar berbeda dengan sektor formal sehingga tidak bisa dinilai dengan standar administrasi perbankan yang kaku. “Pedagang pasar rata-rata pembukuannya belum baik, tidak seperti pelaku usaha formal. Karena itu yang harus dibangun terlebih dahulu adalah struktur keuangannya supaya bisa diterima oleh bank,” katanya.
Reynaldi menjelaskan, banyak pedagang yang bahkan memiliki kolektibilitas (KOL) kredit kategori lima, tetapi kondisi tersebut tidak selalu mencerminkan kemampuan ekonomi mereka saat ini. “Rata-rata memang KOL-nya lima, tetapi ketika kami cek langsung, uangnya sebenarnya ada. Jadi persoalannya bukan mereka tidak mampu membayar, melainkan ada persoalan administrasi yang belum dibereskan,” ucapnya.
Selain pinjaman perbankan, banyak pedagang juga tercatat pernah menggunakan layanan pinjaman online maupun lembaga pembiayaan informal. “Mereka kuat secara keuangan, tetapi lemah di data administrasi perbankannya. Nah, siapa yang menjembatani? Ya asosiasi, developer, dan perbankan harus hadir bersama,” katanya.
Berdasarkan data IKAPPI, jumlah anggota organisasi tersebut hingga November 2024 mencapai sekitar 1,9 juta pedagang. Namun, Reynaldi memperkirakan jumlah pedagang pasar secara nasional mencapai sekitar 12,5 juta orang.
“Dari survei yang pernah kami lakukan, kalau kita ambil 50 persen saja dari sekitar 12,5 juta pedagang pasar di Indonesia, masih sangat banyak yang belum memiliki rumah. Di DKI Jakarta saja ada sekitar 200 ribu pedagang binaan PD Pasar Jaya, belum termasuk yang di luar binaan. Secara umum sekitar 50 sampai 60 persen pedagang pasar belum memiliki hunian,” ungkapnya.
Menurut Reynaldi, kondisi tersebut menunjukkan besarnya potensi pekerja sektor informal sebagai penerima manfaat program perumahan nasional apabila hambatan administrasi dapat diatasi.
“Selain lemah di data administrasi, tantangan terbesar lainnya berasal dari rendahnya tingkat kepercayaan pedagang terhadap lembaga perbankan. Pedagang itu kalau melihat petugas bank datang itu sudah malas duluan. Mereka menganggap urusannya pasti ribet karena banyak administrasi,” ujarnya. Padahal, kata dia, setelah diberikan penjelasan secara langsung mengenai pengelolaan keuangan dan mekanisme KPR, respons pedagang berubah menjadi lebih positif.
“Pedagang itu perlu treatment yang berbeda karena mayoritas berasal dari kelompok masyarakat menengah ke bawah. Komunikasinya harus intens. Kekhawatiran mereka sebenarnya sederhana, mereka lebih percaya bank keliling karena ketika butuh uang langsung dapat, bisa bayar harian atau mingguan tanpa administrasi yang bertele-tele, padahal bunganya jauh lebih besar,” katanya.
